Loi Littoral :
construire au bord du lac.

Beaucoup de propriétaires découvrent la loi Littoral en se voyant refuser un permis. Le mécanisme est pourtant automatique : l'article L121-1 du code de l'urbanisme renvoie à l'article L321-2 du code de l'environnement, qui range parmi les communes littorales celles qui sont riveraines des plans d'eau intérieurs de plus de 1 000 hectares.

Le lac du Bourget dépasse très largement ce seuil. L'assujettissement ne résulte donc d'aucune décision locale, d'aucune liste discrétionnaire : il découle de la seule riveraineté. Aucune commune ne peut s'y soustraire, et aucun élu ne peut vous en dispenser.

En Chautagne, les trois communes riveraines du lac sont Chindrieux, Conjux et Saint-Pierre-de-Curtille. Les cinq autres — Serrières-en-Chautagne, Ruffieux, Chanaz, Motz et Vions — ne sont pas soumises à ce régime, ce qui ne veut pas dire qu'elles sont libres de contraintes : le PPRi et les zonages environnementaux s'y appliquent.

Le règlement du PLUi de Chautagne reprend l'article L121-16 du code de l'urbanisme : en dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres. Seules échappent à l'interdiction les constructions nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau.

Mais le règlement prévoit une exception qui change tout pour un propriétaire : les habitations existantes présentant une surface de plancher supérieure ou égale à 50 m² peuvent bénéficier de la réfection, de la réhabilitation et de l'aménagement — sans modification de volume. La réhabilitation des annexes existantes est également autorisée, dans les mêmes conditions.

La conséquence mérite d'être dite franchement : sur une large part du littoral de ces trois communes, rénover l'existant est la seule voie légale. Ce n'est pas une fatalité. Un bien situé dans une bande où plus personne ne construira, correctement réhabilité, conserve une valeur que rien ne viendra concurrencer.

Au-delà de la bande des 100 mètres, la loi Littoral définit un second périmètre : les espaces proches du rivage. Le règlement du PLUi y renvoie à l'article L121-13 du code de l'urbanisme : l'aménagement des constructions existantes y reste autorisé dès lors qu'il ne constitue pas une extension de l'urbanisation.

Et surtout : en dehors des zones urbanisées, les constructions nouvelles n'y sont admises qu'en continuité des agglomérations et villages existants, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS). Une maison isolée au milieu d'un pré, même hors des 100 mètres, se heurte donc à ce principe de continuité.

C'est ce second périmètre qui surprend le plus souvent, parce qu'il est moins connu que la bande des 100 mètres et que sa délimitation ne se devine pas depuis la route.

Disons-le clairement, parce que c'est le point sur lequel nous refusons de bluffer : personne ne peut vous dire de mémoire si votre parcelle est dans la bande des 100 mètres ou dans les espaces proches du rivage. Ces périmètres sont identifiés au plan de zonage du PLUi et délimités dans le rapport de présentation. Ils se lisent, ils ne s'estiment pas.

Méfiez-vous de tout interlocuteur — agent immobilier, entreprise, voisin — qui vous affirme le contraire sans avoir ouvert le plan. Un projet conçu puis recalé coûte infiniment plus cher qu'une vérification faite au bon moment.

C'est la première chose que nous faisons, gratuitement, avant de vous engager dans une étude : consulter le zonage, le règlement applicable et les servitudes. Ensuite seulement nous parlons de projet — et nous vous disons franchement si ce que vous imaginez est possible, ou s'il faut le réorienter vers la réhabilitation.