Prix d'un permis
de construire.

Le ministère de la Transition écologique le précise : depuis le 1^er janvier 2022, une demande de permis de construire peut être déposée en ligne, sans frais. Le dépôt papier reste possible, à la mairie de la commune du terrain ou par lettre recommandée avec avis de réception. Pour une maison individuelle, on remplit le formulaire PCMI et l'on fournit quatre dossiers complets, plus cinq exemplaires de chacun des plans de situation, de masse et en coupe.

Le prix d'un permis se répartit donc entre quatre familles de dépenses, d'un poids très inégal : la conception et les plans, réglés avant le dépôt ; les études et attestations que réclame votre projet ; les taxes d'urbanisme, calculées sur la surface créée et payées après l'achèvement ; quelques frais liés à l'affichage. Reste un coût que l'on oublie, celui du temps d'instruction, qui fixe la date à laquelle le chantier peut commencer.

Un permis de maison individuelle se juge sur pièces. Le dossier réunit un plan de situation, un plan de masse, un plan en coupe, une notice qui décrit le projet, les plans des façades et des toitures, un document graphique montrant la maison dans son site et des photographies du terrain. Pour une construction neuve s'ajoute l'attestation RE2020, présentée plus bas. Ce sont ces pièces qui représentent l'essentiel du travail avant le dépôt.

Au-delà de 150 m² de surface de plancher, les plans doivent être établis par un architecte. La règle concerne le particulier qui construit pour lui-même. Une personne morale, une SCI par exemple, y est soumise quelle que soit la surface, sauf exploitation agricole. Elle joue aussi pour un agrandissement : c'est la surface de la maison après travaux qui compte, et notre guide de la déclaration préalable de travaux en donne un exemple chiffré.

Combien coûtent ces plans ? Aucun barème officiel n'existe : les honoraires de conception se négocient librement et suivent l'étendue de la mission. Une offre limitée au dessin des pièces graphiques n'a rien de commun avec une mission qui comprend le relevé du terrain, la lecture du PLU, plusieurs esquisses, le montage du dossier et les réponses au service instructeur. Faites préciser ce que couvre chaque proposition avant de les comparer ; les ordres de grandeur sont détaillés dans notre article sur les honoraires d'un maître d'œuvre, et les rôles de chacun dans architecte, maître d'œuvre ou constructeur.

L'attestation RE2020. Toute maison neuve relève de la réglementation environnementale RE2020, et la demande de permis comporte une attestation qui en atteste la prise en compte. Elle porte notamment sur le besoin bioclimatique du bâtiment, l'indicateur Bbio : ces valeurs se calculent pendant la conception, avant le dépôt, à partir des plans et des choix d'isolation. Une seconde attestation est exigée à l'achèvement des travaux.

L'étude imposée par un plan de prévention des risques. Quand le plan de prévention des risques naturels de la commune subordonne la construction à une étude préalable, le dossier doit contenir une attestation certifiant que cette étude a été menée et que le projet en tient compte (article R431-16 du code de l'urbanisme). En zone de montagne, lisez le règlement de ce plan avant de dessiner : l'étude se commande en amont, et son coût s'ajoute à celui du permis.

L'administration ne réalise pas ces études : elles sont confiées à des bureaux d'études et facturées au porteur du projet, selon le terrain et la nature de la construction.

Pour la plupart des maisons, c'est la dépense la plus lourde liée à l'autorisation. Elle porte sur toute surface close et couverte dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, mesurée au nu intérieur des façades. Le principe tient en une ligne : surface taxable × valeur forfaitaire × taux, le taux étant la somme de la part communale (ou intercommunale) et de la part départementale.

Valeur forfaitaire 2026 : 892 € par m² hors Île-de-France, 1 011 € en Île-de-France. Elle est revue chaque 1^er janvier selon l'indice du coût de la construction.

Abattement de 50 % : il s'applique aux 100 premiers m² d'une résidence principale et de ses annexes, comptés à 446 € le m².

Les taux : la part communale va de 1 à 5 % dans le cas général et peut monter jusqu'à 20 % dans certains secteurs ; la part départementale est identique dans tout le département et plafonnée à 2,5 %.

Les forfaits : 2 928 € par place de stationnement extérieure, jusqu'à 5 857 € si la collectivité l'a voté, et 251 € par m² de bassin de piscine.

Ce qui échappe à la taxe : une construction de 5 m² ou moins, ainsi qu'une pergola, une tonnelle ou une terrasse, qui ne sont pas closes et couvertes.

Exemple : une maison neuve de 120 m²

Prenons une résidence principale de 120 m² de surface taxable, avec deux places de stationnement extérieures, dans une commune dont la part serait de 5 %, et un département au plafond de 2,5 %. Ces deux taux sont des hypothèses de calcul : celui de votre commune se demande en mairie.

Les 100 premiers m² : 100 × 446 € = 44 600 €. Les 20 m² suivants : 20 × 892 € = 17 840 €. La valeur taxable de la maison atteint donc 62 440 €, et la taxe correspondante 62 440 € × 7,5 % = 4 683 €. Les deux places ajoutent 2 × 2 928 € = 5 856 € de base, soit 439,20 € de taxe. Total : 5 122,20 €.

La même maison dans une commune à 3 % ne paierait plus que 62 440 € × 5,5 % = 3 434,20 €, hors stationnement. D'une commune à sa voisine, l'écart se compte en centaines d'euros : le simulateur des taxes d'urbanisme d'impots.gouv.fr permet de refaire le calcul avec les taux réels de la vôtre.

Quand la payer

La taxe ne se règle plus au moment du permis. Pour une demande déposée depuis le 1^er septembre 2022, vous déclarez les surfaces dans les 90 jours qui suivent l'achèvement des travaux, sur l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. Sous 1 500 €, une demande de paiement unique arrive à partir de 90 jours après l'achèvement ; au-delà, le montant est coupé en deux parts égales, la seconde six mois après la première. Cette somme appartient donc au budget de fin de chantier, pas à celui du dépôt.

Archéologie préventive et raccordement à l'égout

La taxe d'archéologie préventive reprend la même base, au taux de 0,40 %, dès que les travaux touchent le sous-sol, quelle que soit la profondeur : 249,76 € pour la maison de l'exemple. Une surélévation, qui ne creuse pas, n'y est pas soumise. Si la maison se raccorde au tout-à-l'égout, prévoyez enfin la participation pour le financement de l'assainissement collectif (Pfac), dont le montant se renseigne auprès de la collectivité.

Le permis accordé, un panneau rectangulaire de plus de 80 cm, lisible depuis l'extérieur, doit rester sur le terrain pendant toute la durée du chantier. Ce n'est pas un détail : le délai de recours de deux mois ne court qu'à partir du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage. Faire constater la pose par un commissaire de justice n'est pas obligatoire, mais c'est la preuve la plus solide de sa date si un voisin attaque le permis.

D'autres frais peuvent apparaître en cours de route : une demande de prolongation si le chantier tarde, ou un permis modificatif si le projet change après l'accord. Chacun repasse par la mairie et par un délai d'instruction. Un projet arrêté avant le dépôt reste toujours moins coûteux qu'un projet corrigé après.

Deux mois d'instruction pour une maison individuelle et ses annexes, trois mois pour les autres projets, à compter d'un dossier complet. En secteur protégé, il faut compter trois mois pour une maison, et en principe quatre pour les autres constructions.

Le dossier incomplet est le piège le plus fréquent. La mairie dispose d'un mois pour réclamer les pièces manquantes, vous en avez trois pour les fournir, et l'instruction ne démarre qu'à leur réception ; faute de réponse, la demande est rejetée. Une pièce oubliée peut ainsi décaler le chantier de plusieurs mois, avec un coût bien réel : loyer qui se prolonge, prêt qui court, planning à refaire.

Si la mairie ne répond pas dans le délai, le permis est en principe accordé tacitement ; certaines situations en secteur protégé valent au contraire refus. Une fois délivré, le permis est valable trois ans : les travaux doivent commencer dans ce délai et ne pas s'interrompre plus d'un an. Deux prolongations d'un an sont possibles, à demander au moins deux mois avant l'échéance.

Le règlement de zone. Hauteur, implantation, pente et couverture du toit, teintes : le PLU ou le PLUi de la commune fixe le cadre, et un projet qui s'en écarte est refusé, même bien dessiné. Le lire avant la première esquisse évite de payer deux fois les plans.

Les abords protégés. Dans le site patrimonial remarquable d'Annecy ou dans le centre ancien de Chambéry, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France fait passer l'instruction d'une maison à trois mois. C'est un mois de plus à intégrer au calendrier, et des exigences d'aspect plus fortes à intégrer au dessin.

Le bord des lacs. Autour du lac du Bourget et du lac d'Annecy, la loi Littoral restreint fortement les constructions nouvelles. Notre guide sur la loi Littoral en Chautagne explique ce qu'elle autorise.

Les taux de la commune. Chaque collectivité vote sa part de taxe d'aménagement, parfois majorée sur certains secteurs. Avant d'acheter un terrain, demander ce taux en mairie permet de savoir ce que coûtera réellement le permis.